LA CONFORMITÀ URBANISTICA

La conformità urbanistica è la verifica della legittimità della preesistenza.

È la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni

PERCHÉ È COSÌ IMPORTANTE? È necessario in molti casi e svolge un compito di primaria importanza: certificare la regolarità di un immobile. Se hai intenzione di ristrutturare, comprare o vendere casa, ti verrà richiesto il certificato di conformità urbanistica dalle diverse figure professionali.

Nel caso di una ristrutturazione, il tecnico ha sempre il dovere di accertarsi di ''operare'' su un immobile regolare.

Nel caso di rogito il notaio verifica, attraverso questo certificato, la fattibilità della compravendita.

Nel caso di richiesta mutuo, è la banca stessa ad incaricare un tecnico di svolgere la verifica attraverso un sopralluogo.

DI COSA SI TRATTA NELLO SPECIFICO?

ll costruttore, prima dell’inizio dei lavori per la costruzione di un immobile, presentava il progetto all'ufficio preposto al fine di ottenere l'approvazione dal comune.

Tale consenso ha variato nel corso degli anni definizione. Prima veniva chiamata “licenza di costruzione”, poi “concessione edilizia”, infine “DIA”. Attualmente l'autorizzazione amministrativa in questione viene indicata come “permesso di costruire”.

Una volta ottenuto il suddetto consenso, l'immobile veniva realizzato.

Poteva succedere però che in fase cantieristica venivano apportate modifiche al progetto autorizzato, ad esempio lo spostamento di muri o di pilastri.

Se, una volta terminati i lavori, queste modifiche venivano comunicate all'amministrazione comunale, la costruzione risultava a norma, se, invece, queste modifiche non venivano rese note allora l'immobile nasceva difforme.

LE RICERCHE ULTERIORI

Il documento, con cui si segnalavano e si segnalano tutt'ora le modifiche in corso d'opera al comune, è detto ''VARIANTE''.

In assenza di variante, se il progetto non corrisponde, avremmo un'ultima possibilità:

provare a cercare eventuali interventi di ristrutturazione successivi o sanatorie e condoni,

quindi una DIA, una SCIA oppure un CONDONO, che abbiano autorizzato tali modifiche.

Se non sono presenti nemmeno sanatorie, condoni o ristrutturazioni successive,

abbiamo purtroppo un immobile non regolare.

TIPI DI IRREGOLARITÀ RISCONTRABILI

1. L’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. Solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.

2. Cambio di destinazione d'uso e modifiche esterne, come l'apertura o lo spostamento di una finestra o di una porta. In questo caso, dopo eventuali assenzi necessari ( ad esempio nel centro storico di Roma ), si può procedere con una SCIA in sanatoria, che ha sicuramente dei costi ma che ci consente di regolarizzare la situazione.

3. Piccole modifiche interne, come spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina. Questo tipo di irregolarità non comporta particolari problematiche per essere sanato. Basterà procedere con una CILA in sanatoria per riavere un immobile regolare.

Sicuramente il tecnico da Voi incaricato saprà guidarVi nella giusta direzione.

IL CATASTO NON E' PROBATORIO

Spesso i clienti mi mostrano la planimetria catastale del loro immobile.

In effetti, solitamente, quella corrisponde alla loro abitazione.

Ma, come ripeto sempre, IL CATASTO NON E' PROBATORIO.

La planimetria catastale non determina la legittimità urbanistica.

Ci sono solo due eccezioni in cui la planimetria catastale permette di determinare la legittimità urbanistica:

1. Nel corso degli anni ci sono stati tre condoni 1985, 1994, 2003. Per chi ha aderito, in questo caso la verifica del progetto edilizio viene fatta guardando il catastale allegato alla richiesta di condono. *

2. Gli immobili realizzati prima del 1942, si utilizza la planimetria catastale d'impianto del 1939-1941. Ad eccezione del territorio comunale di Roma dove già dal 1934 era necessaria la licenza. Inoltre se ci sono progetti presentati, tra quelli e la planimetria catastale per la legittimità fa fede sempre il progetto.

*AGGIORNAMENTO: Prima poteva essere così, attualmente i tecnici comunali verificano scrupolosamente l'oggetto del condono. Di conseguenza non è valida per tutto la planimetria del condono, ma solamente per le parti effettivamente condonate.

Nel caso di piani terra di palazzi con negozi adiacenti ad abitazioni, costruiti prima degli anni 80, il caso più incredibile da me riscontrato è quello dello spostamento in corso d'opera, senza comunicazione di variante, di una semplice parete. Purtroppo quella parete delimitava un appartamento da un negozio. Due destinazioni urbanistiche diverse. Per lo spostamento di una semplice parete attualmente i rispettivi entrambi grave difformità urbanistica. Compromettendo il conforme utilizzo del bene.

Al riguardo, si chiarisce la possibilità attuale di sanare attraverso una SCIA in sanatoria.

Con costi importanti.

L'IMPORTANZA DI AFFIDARSI AD UN TECNICO

Come avete avuto modo di apprendere essendo un argomento di grande complessità è importante affidarsi ad un tecnico preparato e scrupoloso.